L'objectif des investissements immobiliers est de sortir des bénéfices à moyen ou à court terme. Les charges et les revenus émanant d'un placement permettent de déterminer la possibilité de rentabilité. De ce fait, le calcul de cette rentabilité, grâce à l'exercice d'un placement nommé SCPI, est essentiel pour tous les achats immobiliers ou bien pour arbitrer des investissements à la vente. Voici comment calculer le rendement de vos parts en SCPI.
Qu'est-ce que la SCPI ?
La société civile de placement immobilier est un placement sécurisé pour faire des économies. La SCPI représente de grosses entreprises de gestion ayant, à leur charge une acquisition, une rénovation, un entretien, une valorisation et surtout une location de patrimoine immobilier. Ces ensembles de grandes envergures se composent d’immeubles bien diversifiés selon leur typologie, mais également en fonction des locataires qui vont les occuper. Effectivement, au niveau sectoriel, vous pouvez constater que les locataires sont bien variés. Il y a les géants de la télécom, les leadeurs du secteur agroalimentaire avec les grandes chaînes de distribution, les mastodontes de l’énergie, les grands hôtels internationaux, tout cela peut faire partie d’une longue liste composée de locataires composant la SCPI. Les actifs sont également bien répartis sur le plan géographique, chaque ville française est concernée et certaines SCPI ont commencé à faire des investissements dépassant les frontières d’Hexagone. Il y a actuellement des centaines de sociétés de placement immobilier civiles avec une trentaine au moins de sociétés gestionnaires. Le jargon de la SCPI semble souvent complexe pour certains, il y a même quelques termes qui sont essentiels toutefois pour comprendre au mieux son fonctionnement. C’est essentiellement le cas du TDVM nommé taux de distribution sur la valeur de marché. C'est le taux qui se place au centre des préoccupations de tous les investisseurs. Pour avoir des détails d’une scpi simulation, voir ici
Les conseils à prendre en compte avant de calculer le rendement d’une SPCI
Il y a deux facteurs essentiels à prendre en considération pour estimer un investissement de SCPI et qui peuvent beaucoup vous apporter chaque année. Le plus visible sur un simulateur scpi est le rapport locatif, car il représente un rapport sur le loyer que verse la SCPI pour les parts détenues sur le prix d’achat par unité. Ce rapport en location est à peu près de 5 % net pour des SCPI de rendement. C’est plus faible pour des SCPI fiscales de plus-value. Le second élément qui constitue le rendement de la SCPI est notamment l’augmentation des valeurs de chaque part. Pour rapidement calculer le taux de rendement de votre SCPI, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne. La simulation se fera à partir de toutes les informations fournies et que vous avez complétées. Les hypothèses fiscales sont notamment celles du résident fiscal avec une imposition de chaque revenu foncier. Cette simulation sera communiquée et mise à votre disposition à titre indicatif. Elle se révèle être sans aucune valeur contractuelle. Il est alors conseillé de ne pas prendre de revalorisation des dividendes ni un capital pour obtenir une simulation bien prudente. Avant la réalisation d'un investissement en parts en SCPI, vous devez vous assurer d’avoir un bon niveau de connaissance suffisant. Cet investissement en parts comporte des risques de perte de capital, les dividendes versés sont variables à la hausse et à la baisse.
Comment calculer le rendement de votre part en SPCI ?
La notion de TDVM a été mise en place par l’ASPIM en 2012 pour changer le Taux de Rendement utilisé précédemment, car sa formule a pu conduire à la surévaluation ou la sous-évaluation d’une réelle performance de la SCPI. Les SCPI de rendement sont faites pour faire une distribution de dividende à leurs associés, de manière régulière, en général, de façon trimestrielle. Ces acomptes sur dividende viennent des loyers qui ont été obtenus par cette SCPI, c’est alors variable. Le TDVM présente une rentabilité indispensable pour évaluer au mieux la performance régulière du placement de votre SCPI. Un TDVM est le ratio qui sera calculé avec la division du dividende annuel par le coût de l’acquisition moyen de la même année au 1er janvier . Le prix d’une part, pour un acquéreur moyen, correspondra à la moyenne du prix d’achat rencontré sur les divers marchés. Le montant de ce dividende inclura les meilleures distributions comme versement pour plus-value. Pour la formule exacte du TDVM d’une SCPI durant la simulation scpi, il faut diviser le dividende du brut par le coût moyen d’acquisition de votre part en SCPI.
Quel calcul pour avoir le TDVM trimestriel ?
Le TDVM est déterminé par le rapport existant entre un dividende brut sans prélèvement libératoire qui est divisé par les prix de la part moyen acquéreur. La SCPI de rendement est une meilleure alternative et peut constituer de bons compromis face aux autres investissements qui sont actuellement envisageables. Calculer le taux de rendement immobilier est assez particulier avec une SCPI de rendement. Ce genre d'investissement immobilier vous permettra d'investir dans l'immobilier et ne pas recourir à une gestion ni à une charge. Les revenus qui ont été versés seront alors nets des charges. Il est aussi nommé TDVM et représente la rentabilité nette de ces charges. Il y a par exemple, la SCPI Epargne Pierre qui affiche en 2019 un TDVM de 5,85 %. C'est un taux représentant la rentabilité nette des charges, comparé avec celui d'un placement résidentiel en immobilier.
